近30省市推行拆遷戶房票安置,能否再度激活樓市?

房票安置政策又一次頻繁出現在較高能級的城市。

4月中旬，江西南昌公布了中心城區房屋征收補償房票安置政策；同月18日，南京主城六區也開始施行房票安置措施。2022年以來，廈門、貴陽、無錫等近30省市（縣）推行房票安置政策。

這一政策被市場視為棚改貨幣化的重啟。上一輪樓市上行周期正是借力了這一東風。據克而瑞統計，2015-2017年全國棚改開工量連續3年保持在600萬套以上，高峰期拉動全國21.5%的住房銷售，致使城市周期性輪動。

受棚改貨幣化安置過往成功經驗的影響，有觀點認為當前的房票政策也將對樓市形成強力的推動作用。

中指院認為，在當前市場環境下，房票安置是一種可以緩解地方政府財政短期集中支出，同時定向將資金導入本地房地產市場的去庫存方式，對房地產市場的企穩回升有一定幫助。但受行業周期、棚改規模等多重因素影響，該政策對市場的提振作用相對有限。

房票安置政策擴容

房票安置是房屋征收部門按照房屋征收補償政策，以被征收人自愿選擇為前提，將被征收房屋按貨幣補償金額量化后，以房票形式核發給被征收人，由被征收人自行購買住房的市場化安置方式。

該政策是在貨幣補償、產權調換補償基礎上新增的一種補償方式，本質上是政府為鼓勵被征收人購房、同時緩解城市更新改造的資金壓力而推出的跨期結算工具。

早在2014年時，浙江諸暨和安徽銅陵便出臺了房票安置政策，以推進當地的棚改工作，并在更多城市逐步鋪開。此后隨著棚改貨幣化安置政策漸次離場，房票也落下帷幕。

2022年以來，房地產市場處于深度調整期，各地樓市表現低迷，成交下行明顯，降低房貸利率、下調首付比例等各項支持政策陸續出臺，但效果不及預期，不少城市穩樓市的需求迫切。房票安置政策也隨之再現江湖，四川宜賓、河南信陽、江蘇常熟等城市先后發布了相關政策。

2022年6月，河南鄭州發布了大棚戶區改造項目房票安置實施辦法，成為首個采取該安置方式的省會城市。此后，南京溧水、寧波海曙等也相繼落地房票安置。

2023年以來，又有更多高能級城市加入到房票安置的行列，如南京、南昌、廈門、無錫、昆明等眾多二線城市。根據中指監測數據，2022年以來全國已有近30省市（縣）推行房票安置政策。

目前各城市推出的房票政策大致遵循相同的模式，為鼓勵被征收人使用房票，各地通常會給出政策性獎勵、契稅減免、限購放寬等優惠，有效期從6個月至24個月不等。例如，南昌規定，自出具房票之日起3個月內使用的，給予10%的購房補助。

不少城市的具體安排也有所不同。在使用范圍上，首次采用房票結算模式的無錫，將使用范圍局限在新房板塊內；紹興市柯橋區就將房票使用范圍擴大至二手房、新房經備案的裝修包和車位。

3月初發布了相關政策的廈門，規定允許房票進行流通轉讓，即在滿足戶人均居住面積不低于35平方米的前提下，被征收人房票可以轉讓給第三人使用，同時一張初始房票可以分割金額轉讓給多人。

南京的房票政策限制相對較多。2022年時，南京先是在溧水、浦口、六合等城市外圍區域推行房票安置，今年則將政策范圍擴展至主城六區，于4月18日起施行，有效期2年。據當地發布的相關辦法明確，房票只能用于購買新房，不能轉讓、贈與、套現等。

除了上述限制外，某TOP10房企南京項目營銷負責人告訴記者，參與到房票安置中的商品房一般要求是準現房，且在地區上有所規定，例如浦口區的拆遷，安置必須在浦口區。這也就是意味著，如果項目所在片區沒有拆遷的話，項目實則無法享受該政策。

整體而言，業內認為房票安置在一定程度上可以實現多方共贏。天風證券指出，對于動拆遷戶，在拓寬選擇、縮短過渡期的同時，有助于改善性需求的激發；對于地方政府，房票既能緩解短期內貨幣補償方式帶來的財政壓力，又能定向、限期地使資金流入本地房地產市場，起到刺激購房需求、拉動銷售的作用；對于房企，政府背書和托底有利于解決局部產能過剩問題，或一定程度穩定其投資信心。

提振效果待觀察

房票政策引起市場關注的關鍵在于，在此前的行業周期中，該政策帶來的去庫存效果顯著。中銀證券研報顯示，2014年，浙江諸暨率先使用房票安置后，紹興、金華、衢州、湖州等地均采用了該方式。2016年，浙江即宣布提前兩年完成商品房去庫存目標任務；截至2016年底，浙江省新建商品房去化周期為11.7個月，低于當年全國同期18.9個月的水平。

不過，業內認為，當前的房票政策已難以重現過去貨幣化安置時的高光。

信達證券地產行業首席分析師江宇輝指出，2015年房地產去庫存周期中，棚改作為去庫存的重要方式在全國范圍內展開，拉動二線及三四線城市的商品房銷售。而在本輪房地產放松周期中，“房票”安置的核心意義在于提振本地房地產市場熱度。

億翰智庫研究總監于小雨認為，上一輪周期棚改貨幣化時，三四線市場經歷過一段時間的調整，去庫存之下供應處于低位，價格出清，進城需求也剛剛萌芽，供需量價處于合適的位置；在當下時點，供應多，且價格已是上輪周期的一倍或者更高，而需求已不如過往。

事實上，從目前各地樓市的情況來看，房票政策并未帶動市場的有效恢復。以鄭州為例，據中指院統計，2022年7月4日-7月31日期間，鄭州商品住宅周均銷售由6月前三周的1191套降至1016套，市場在6月傳統旺季銷售短暫回升后再次下滑，房票安置政策實施對成交無明顯拉動效果。

4月18日，有在當地布局了項目的開發商內部人士向記者透露，鄭州房票主要是解決安置問題，但現在一些城改項目停工了，相關政策也未在項目上落地，對市場的助推作用寥寥。多位受訪房企人士也表示，溫州、南京、福州等城市的房票政策作用較為有限。

棚改規模的縮水是該政策實施效果影響的一個關鍵因素。江宇輝指出，考慮到棚改規模已不及2015年，房票安置作為棚改的一部分，雖然對購買力有所加持，但對需求放量的作用有限。據克而瑞數據，宜賓、信陽和紹興等城市的棚改皆進入收尾階段，近年來計劃開工量都縮減至萬套以內。

在某華東城市的房企市場負責人認為，從市場端來看，盡管房票會帶動成交量提升，但對信心提振有限，畢竟已經不是早年舊改的階段，“現在都是小拆”。

浙江一城市項目營銷負責人也表示，其所在城市推出的房票規模為10億元，在當地大約能撬動的流量在七八百套，分配到各參與項目上，顯得有些杯水車薪。

值得注意的是，此次全國多地在房票安置政策中均以地方政府作為實施主體。中指院指出，中央暫未明確提供資金支持，房票安置的資金對地方政府的財政支出或仍是較大壓力?！皩τ诓糠重斦毫^大城市而言，房票安置政策執行難度相對較大，政策效果或有限?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O陳文靜指出。

在房票結算方面，地方政府通常在交房后向房企支付尾款，也就是說，房企收到政府的尾款結清通常經過1年以上時間，且多采取分期支付方式。這在減輕政府集中支付壓力的同時，也給房企的資金回籠帶來了壓力。

有南京房企人士向記者表示，由于結算周期較長，開發商的參與熱情并不高。上述房企市場負責人亦坦言，房票結算后期估計也是有困難，畢竟早幾年其所在城市推行安置商品房，安置房開發資金，尚未結算到位，這也導致房企積極度沒有那么高。

來源：第一財經日報

（原標題：近30省市推行拆遷戶房票安置，能否再度激活樓市？）